Glossaire du Viager

Acte authentique

Définition : Document officiel rédigé par un notaire qui fait foi en justice. En Belgique, la vente en viager doit obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique.

Importance : Garantit la sécurité juridique de la transaction et permet l'inscription au bureau des hypothèques.

Aléa

Définition : Caractère incertain d'un événement. Dans le viager, l'aléa porte sur la durée de vie du crédirentier qui détermine la durée de versement de la rente.

Importance : Élément essentiel du contrat de viager. L'absence d'aléa peut entraîner la nullité du contrat.

Bouquet

Définition : Capital versé comptant par l'acheteur au vendeur lors de la signature de l'acte de vente en viager.

Caractéristiques : Représente généralement 20 à 40% de la valeur du bien. Son montant est librement négocié entre les parties.

Note : Le bouquet peut être nul, mais cela reste rare en pratique.

Barème viager

Définition : Table de calcul utilisée pour déterminer la valeur actuelle d'une rente viagère en fonction de l'âge du bénéficiaire et des taux d'intérêt.

Usage : Outil de référence pour calculer équitablement la répartition bouquet/rente viagère.

Crédirentier

Définition : Vendeur du bien immobilier qui reçoit la rente viagère. Généralement une personne âgée propriétaire de son logement.

Droits : Perçoit le bouquet et la rente viagère, conserve éventuellement le droit d'habitation (viager occupé).

Clause résolutoire

Définition : Clause contractuelle permettant au crédirentier de récupérer automatiquement la propriété du bien en cas de non-paiement de la rente par le débirentier.

Protection : Sécurité essentielle pour le vendeur en viager.

Débirentier

Définition : Acheteur du bien immobilier en viager qui verse le bouquet et doit payer la rente viagère jusqu'au décès du crédirentier.

Obligations : Versement régulier de la rente, respect des clauses contractuelles, entretien du bien (selon convention).

Décote d'occupation

Définition : Réduction appliquée sur la valeur vénale d'un bien vendu en viager occupé pour tenir compte du fait que le vendeur conserve le droit d'y habiter.

Taux : Généralement entre 20% et 40% selon l'âge du crédirentier et les conditions locales.

Droit d'usage et d'habitation (DUH)

Définition : Droit réel permettant au crédirentier d'occuper le bien vendu en viager occupé jusqu'à son décès.

Différence avec l'usufruit : Plus restrictif, ne permet pas de louer le bien à un tiers.

Espérance de vie

Définition : Durée de vie probable d'une personne calculée statistiquement en fonction de son âge, sexe et état de santé.

Usage : Base de calcul de la rente viagère, déterminée selon les tables de mortalité officielles.

Fiscalité du viager

Définition : Ensemble des règles fiscales applicables aux transactions en viager : droits d'enregistrement, imposition des rentes, etc.

Spécificité belge : Différences selon les régions (Wallonie, Flandre, Bruxelles-Capitale).

Indexation

Définition : Mécanisme de revalorisation automatique de la rente viagère pour compenser l'inflation.

En Belgique : Généralement basée sur l'indice santé, appliquée annuellement selon les modalités prévues au contrat.

Nue-propriété

Définition : Droit de propriété privé de l'usufruit. Dans le viager occupé, le débirentier acquiert la nue-propriété du bien.

Droits : Permet de disposer du bien, mais pas de l'occuper tant que l'usufruit existe.

Nullité pour défaut d'aléa

Définition : Annulation possible du contrat de viager si le crédirentier décède dans les 20 jours suivant la signature (présomption de maladie connue).

Protection : Évite les fraudes liées à la dissimulation d'une maladie grave.

Privilège du vendeur

Définition : Garantie légale accordée au crédirentier sur le bien vendu pour sécuriser le paiement des rentes futures.

Avantage : Prime sur les autres créanciers en cas de saisie du bien.

Rente viagère

Définition : Somme d'argent versée périodiquement (généralement mensuellement) par le débirentier au crédirentier jusqu'au décès de ce dernier.

Caractéristiques : Viagère (s'éteint au décès), indexée sur l'inflation, insaisissable dans certaines limites.

Réversion

Définition : Mécanisme permettant au conjoint survivant de continuer à percevoir tout ou partie de la rente viagère après le décès du crédirentier principal.

Taux : Généralement 50% à 100% de la rente initiale selon la convention.

Tables de mortalité

Définition : Statistiques officielles indiquant l'espérance de vie selon l'âge et le sexe, utilisées pour calculer les rentes viagères.

Source : En Belgique, établies par l'Institut National de Statistiques (Statbel).

Taux technique

Définition : Taux d'intérêt utilisé dans le calcul actuariel de la rente viagère pour actualiser les versements futurs.

Influence : Plus le taux est élevé, plus la rente calculée est faible.

Usufruit

Définition : Droit réel permettant d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits (loyers) sans en être propriétaire.

Dans le viager : Parfois conservé par le crédirentier, plus étendu que le simple droit d'habitation.

Valeur vénale

Définition : Prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu dans des conditions normales de marché.

Importance : Base de calcul pour déterminer bouquet et rente en viager.

Viager libre

Définition : Vente en viager où le bien est libéré immédiatement, permettant au débirentier d'en disposer librement.

Avantages : Débirentier peut occuper, louer ou revendre ; prix de vente au marché.

Viager occupé

Définition : Vente en viager où le crédirentier conserve le droit d'occuper le bien jusqu'à son décès.

Spécificités : Prix minoré d'une décote d'occupation, bien non disponible immédiatement.